5 LƯU Ý KHI ĐỊNH GIÁ NHÀ XƯỞNG ĐỂ KHÔNG BỊ ĐỊNH GIÁ THẤP

Nhà xưởng là một trong những tài sản có giá trị lớn của doanh nghiệp. Giá trị của nhà xưởng không chỉ phản ánh chi phí đầu tư ban đầu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn ngân hàng, góp vốn doanh nghiệp, mua bán, chuyển nhượng, bảo hiểm hay xử lý tài sản.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít chủ doanh nghiệp nhận được kết quả định giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng. Vậy cần lưu ý những gì để nhà xưởng được xác định đúng giá trị thực? Dưới đây là 5 yếu tố quan trọng mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng nên biết.

• Xem thêm: Thẩm định giá kho lạnh nhà máy, xưởng sản xuất cho mục đích mua bán, chuyển nhượng

​

Vì sao doanh nghiệp cần định giá nhà xưởng chính xác?

Một kết quả định giá chính xác mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho doanh nghiệp.

Khi vay vốn ngân hàng, giá trị nhà xưởng càng sát với giá trị thực thì hạn mức tín dụng mà doanh nghiệp có thể tiếp cận càng cao. Ngược lại, nếu tài sản bị định giá thấp, doanh nghiệp có thể phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm hoặc giảm quy mô khoản vay.

Trong hoạt động mua bán hoặc chuyển nhượng, kết quả định giá là căn cứ để các bên thương lượng mức giá hợp lý. Nếu tài sản bị định giá thấp, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt hại trực tiếp về mặt tài chính.

Đối với hoạt động góp vốn bằng tài sản, việc xác định đúng giá trị nhà xưởng giúp đảm bảo quyền lợi của các thành viên góp vốn, tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp sử dụng chứng thư thẩm định giá để phục vụ kiểm toán, lập báo cáo tài chính, mua bảo hiểm hoặc xử lý tài sản trong các vụ việc pháp lý. Vì vậy, tính chính xác và khách quan của kết quả định giá luôn đóng vai trò rất quan trọng.

Những yếu tố quyết định giá trị của một nhà xưởng

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi định giá

Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến nhà xưởng bị định giá thấp là hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ hoặc tồn tại những vấn đề chưa được xử lý.

Đối với đơn vị thẩm định giá, tính pháp lý của tài sản là cơ sở đầu tiên để xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp. Khi hồ sơ thiếu hoặc chưa thống nhất với hiện trạng thực tế, thẩm định viên sẽ phải xem xét các yếu tố rủi ro pháp lý. Điều này có thể làm giảm giá trị tài sản hoặc khiến phạm vi định giá bị giới hạn.

Các hồ sơ cần chuẩn bị thường bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ hoàn công công trình.
• Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép).
• Hồ sơ nghiệm thu.
• Hồ sơ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Hồ sơ liên quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Ngoài ra, nếu trong quá trình sử dụng doanh nghiệp đã cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng thêm hạng mục mới nhưng chưa cập nhật hồ sơ pháp lý thì cần thực hiện bổ sung trước khi tiến hành định giá.

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ không chỉ giúp quá trình thẩm định diễn ra nhanh chóng mà còn tạo điều kiện để giá trị tài sản được phản ánh chính xác và đầy đủ hơn.

Đừng chỉ nhìn vào diện tích mà bỏ qua chất lượng nhà xưởng

Nhiều doanh nghiệp cho rằng chỉ cần nhà xưởng có diện tích lớn thì chắc chắn sẽ có giá trị cao. Tuy nhiên, diện tích chỉ là một trong nhiều yếu tố được xem xét.

Trong quá trình thẩm định, chất lượng công trình luôn là tiêu chí quan trọng. Một nhà xưởng được xây dựng bằng kết cấu thép chất lượng cao, nền bê tông chịu tải tốt, hệ thống điện công nghiệp ổn định và được bảo trì thường xuyên sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với một công trình xuống cấp dù cùng quy mô.

Trong quá trình định giá, chuyên gia sẽ đánh giá:

• Kết cấu công trình.
• Tuổi đời nhà xưởng.
• Mức độ hao mòn.
• Chất lượng vật liệu.
• Khả năng khai thác thực tế.
• Chi phí sửa chữa hoặc cải tạo nếu có.

Doanh nghiệp nên chủ động bảo trì, sửa chữa các hạng mục xuống cấp trước khi tiến hành thẩm định. Một nhà xưởng sạch sẽ, vận hành tốt và đảm bảo an toàn kỹ thuật luôn tạo được đánh giá tích cực hơn trong quá trình khảo sát thực địa.

Xác định đúng phạm vi tài sản cần định giá

Không ít doanh nghiệp cho rằng khi định giá nhà xưởng thì toàn bộ máy móc, dây chuyền sản xuất và hệ thống kỹ thuật bên trong sẽ được tính chung vào giá trị tài sản.

Thực tế, đây là hai nhóm tài sản khác nhau và có phương pháp định giá riêng. Nếu mục đích của doanh nghiệp là vay vốn, góp vốn hoặc mua bán toàn bộ cơ sở sản xuất thì cần thông báo rõ với đơn vị thẩm định ngay từ đầu để xác định đúng phạm vi công việc.

Tùy từng trường hợp, giá trị có thể bao gồm:

• Quyền sử dụng đất.
• Nhà xưởng.
• Văn phòng.
• Kho chứa hàng.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
• Trạm biến áp.
• Hệ thống xử lý nước thải.
• Máy móc thiết bị.
• Dây chuyền sản xuất.
• Công trình phụ trợ.

Việc xác định rõ phạm vi định giá giúp hạn chế tình trạng bỏ sót tài sản có giá trị lớn và đảm bảo kết quả phản ánh đầy đủ giá trị thực tế của doanh nghiệp.

Theo dõi biến động của thị trường bất động sản công nghiệp

Giá trị nhà xưởng luôn chịu tác động từ thị trường. Trong những giai đoạn nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao và dòng vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, giá trị nhà xưởng thường có xu hướng tăng theo.

Ngược lại, khi thị trường suy giảm hoặc khu vực xuất hiện nhiều nguồn cung mới, giá trị tài sản có thể điều chỉnh giảm.

Các tài sản có thể được xem xét riêng bao gồm:

• Dây chuyền sản xuất.
• Máy móc thiết bị.
• Hệ thống điện công nghiệp.
• Hệ thống xử lý nước thải.
• Trạm biến áp.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
• Kho lạnh.
• Công trình phụ trợ.

Ngoài diễn biến của thị trường, các yếu tố như quy hoạch hạ tầng, mở rộng tuyến giao thông, xây dựng cảng biển, sân bay hoặc chính sách thu hút đầu tư của địa phương cũng có thể làm thay đổi đáng kể giá trị nhà xưởng.

Vì vậy, doanh nghiệp nên lựa chọn thời điểm định giá phù hợp, đặc biệt khi có nhu cầu vay vốn hoặc chuyển nhượng tài sản. Việc định giá đúng thời điểm sẽ giúp phản ánh sát hơn giá trị thị trường của nhà xưởng.

Lựa chọn đơn vị thẩm định giá có kinh nghiệm về bất động sản công nghiệp

Không phải đơn vị thẩm định nào cũng có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá nhà xưởng. Đây là loại tài sản có tính đặc thù cao, đòi hỏi thẩm định viên phải hiểu rõ về kết cấu công trình công nghiệp, quy hoạch khu công nghiệp, hệ thống kỹ thuật, tuổi thọ công trình cũng như các phương pháp định giá phù hợp.

Một đơn vị giàu kinh nghiệm sẽ khảo sát kỹ hiện trạng tài sản, thu thập dữ liệu thị trường đầy đủ và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Điều này giúp kết quả định giá có tính khách quan, sát thực tế và được các ngân hàng, đối tác, cơ quan quản lý hoặc đơn vị kiểm toán chấp nhận.

Ngược lại, nếu lựa chọn đơn vị thiếu năng lực, doanh nghiệp có thể nhận được kết quả định giá thấp hơn giá trị thực, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động tài chính và đầu tư.

Những sai lầm phổ biến khiến nhà xưởng bị định giá thấp

Bên cạnh các yếu tố kể trên, nhiều doanh nghiệp còn mắc những sai lầm như chỉ cung cấp hồ sơ pháp lý mà không giới thiệu đầy đủ các hạng mục công trình phụ trợ; không cập nhật hiện trạng sau khi cải tạo hoặc mở rộng; không thông báo mục đích định giá để đơn vị thẩm định lựa chọn phương pháp phù hợp.

Một số doanh nghiệp cũng trì hoãn việc bảo trì công trình trong thời gian dài khiến hiện trạng xuống cấp, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá.

Ngoài ra, việc lựa chọn đơn vị thẩm định chỉ dựa trên mức phí thấp mà không xem xét năng lực chuyên môn cũng là nguyên nhân khiến nhiều chứng thư không phản ánh đúng giá trị tài sản.

Bao lâu nên định giá lại nhà xưởng?

Doanh nghiệp nên định giá lại khi có biến động lớn về thị trường, sau khi cải tạo hoặc mở rộng công trình, khi cần vay vốn, góp vốn, mua bán hoặc theo yêu cầu của cơ quan quản lý.

Nhà xưởng cũ có được định giá không?

Có. Dù đã sử dụng nhiều năm, nhà xưởng vẫn có thể được định giá dựa trên hiện trạng thực tế, mức độ hao mòn, khả năng khai thác và giá trị quyền sử dụng đất.

Máy móc trong nhà xưởng có được tính chung không?

Tùy theo mục đích định giá. Nếu doanh nghiệp yêu cầu định giá toàn bộ tài sản thì máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất có thể được thẩm định riêng hoặc kết hợp trong cùng hồ sơ theo phạm vi công việc đã thống nhất.

Đơn vị thẩm định giá nhà xưởng uy tín trên toàn quốc

Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng là đơn vị sở hữu hơn 24 năm kinh nghiệm cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và tài sản gắn liền với đất cho doanh nghiệp trên phạm vi toàn quốc.

Với đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn, kinh nghiệm thực tế và am hiểu thị trường bất động sản công nghiệp, chúng tôi thực hiện khảo sát hiện trạng, phân tích dữ liệu thị trường và áp dụng phương pháp định giá phù hợp theo quy định pháp luật và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Chứng thư thẩm định giá do Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng phát hành có giá trị pháp lý, đáp ứng nhu cầu vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, xác định giá trị doanh nghiệp, bảo hiểm và nhiều mục đích khác.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Định giá nhà xưởng là một quá trình đòi hỏi sự kết hợp giữa chuyên môn, kinh nghiệm và dữ liệu thị trường. Chỉ cần thiếu hồ sơ pháp lý, xác định sai phạm vi tài sản hoặc lựa chọn đơn vị thẩm định không phù hợp, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với nguy cơ tài sản bị định giá thấp hơn giá trị thực.

Liên hệ Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng để được tư vấn và báo phí thẩm định giá nhà xưởng chi tiết!

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn