ĐẤT SỬ DỤNG SAI MỤC ĐÍCH CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI HAY KHÔNG

Đất sử dụng sai mục đích có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi không? Đây là vấn đề được nhiều hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp quan tâm, đặc biệt trong trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận một mục đích nhưng thực tế lại đang được sử dụng vào mục đích khác. Cùng Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!

• Xem chi tiết: Dịch vụ thẩm định giá đất đai cho mục đích đền bù

​

Đất sử dụng sai mục đích khi bị Nhà nước thu hồi: có thể có hoặc không bồi thường, tùy từng trường hợp

Đây là điểm quan trọng mà người sử dụng đất cần phân biệt. Không thể chỉ dựa vào việc “đất đang sử dụng sai mục đích” để kết luận ngay rằng người sử dụng đất chắc chắn không được bồi thường.

Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện luật định. Trong đó, một trong những căn cứ quan trọng là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc các trường hợp khác được pháp luật công nhận.

Ngược lại, Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp không được bồi thường về đất, trong đó có đất bị thu hồi do thuộc các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82; trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt được luật quy định.

Vì vậy, cần xem xét bản chất của hành vi sử dụng sai mục đích chứ không chỉ nhìn vào hiện trạng sử dụng đất.

Khi nào sử dụng đất sai mục đích có thể không được bồi thường?

Một trường hợp đáng lưu ý là người sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất nhưng sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tiếp tục vi phạm.

Đây là một trong những trường hợp thuộc diện thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024. Khi rơi vào trường hợp này, đất thuộc nhóm không được bồi thường về đất theo Điều 101. Đồng thời, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tương ứng cũng có thể không được bồi thường.

Có thể hình dung đơn giản:

Được giao đất đúng pháp luật → sử dụng sai mục đích → đã bị xử phạt → vẫn tiếp tục vi phạm → có nguy cơ bị thu hồi do vi phạm → không được bồi thường về đất.

Đây là khác biệt rất lớn so với trường hợp người sử dụng đất chỉ có sai phạm về hiện trạng nhưng chưa thuộc trường hợp thu hồi đất do vi phạm theo quy định pháp luật.

Sử dụng sai mục đích nhưng chưa bị xử phạt có mất quyền bồi thường không?

Không nên mặc định rằng cứ sử dụng sai mục đích là không được bồi thường.

Luật Đất đai 2024 xác định điều kiện bồi thường về đất dựa trên nhiều yếu tố. Điều 95 quy định các trường hợp được bồi thường, trong khi Điều 101 quy định các trường hợp không được bồi thường. Do đó, khi xem xét một thửa đất đang sử dụng không đúng mục đích, cần đối chiếu toàn bộ hồ sơ pháp lý thay vì chỉ căn cứ vào hiện trạng sử dụng.

Chẳng hạn, một thửa đất trên Giấy chứng nhận vẫn là đất nông nghiệp nhưng trên thực tế người sử dụng có xây dựng một số công trình. Cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét nguồn gốc đất, mục đích được Nhà nước giao hoặc công nhận, thời điểm và quá trình sử dụng, tình trạng pháp lý của công trình, các quyết định xử phạt nếu có và căn cứ thu hồi đất.

Quyền được bồi thường về đất và quyền được bồi thường đối với tài sản trên đất cũng là hai vấn đề cần xem xét riêng.

Đất nông nghiệp xây nhà trái mục đích có được bồi thường không?

Ví dụ, một hộ gia đình có 500 m² đất nông nghiệp nhưng xây nhà trên 100 m² mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Sau đó Nhà nước thu hồi toàn bộ thửa đất để thực hiện dự án. Trong trường hợp này, không thể kết luận rằng 500 m² đất đều được bồi thường theo giá đất ở chỉ vì trên thực tế có nhà ở.

Nguyên tắc quan trọng là bồi thường về đất được xác định theo loại đất hợp pháp và điều kiện được bồi thường, chứ không đơn thuần dựa vào việc người dân đang sử dụng đất vào mục đích gì.

Luật Đất đai 2024 quy định việc bồi thường về đất dựa trên loại đất thu hồi và điều kiện được bồi thường. Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện, việc bồi thường có thể được thực hiện bằng đất nông nghiệp, bằng tiền hoặc một số hình thức khác theo quy định.

Đặc biệt, việc có một căn nhà xây trên đất nông nghiệp không đồng nghĩa với việc phần đất đó tự động trở thành đất ở để tính bồi thường.

Nhà xây trên đất sử dụng sai mục đích có được bồi thường không?

Đây là vấn đề cần phân biệt với tiền bồi thường về đất. Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường thiệt hại đối với nhà, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi. Tuy nhiên, Điều 105 lại quy định các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Trong đó, tài sản gắn liền với đất thuộc một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai sẽ không được bồi thường. Đáng chú ý là trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Ngoài ra, Điều 105 cũng quy định không bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc được tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất.

Như vậy, nếu một người tự ý xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, việc công trình có được bồi thường hay không phải kiểm tra tính hợp pháp của công trình và các tình tiết liên quan. Không thể lấy giá trị thực tế của căn nhà để mặc nhiên yêu cầu bồi thường như một công trình hợp pháp.

Làm gì khi phương án bồi thường không phản ánh đúng giá trị tài sản?

Nếu người sử dụng đất cho rằng phương án bồi thường chưa phản ánh đúng quyền lợi của mình, trước tiên cần kiểm tra lại nguồn gốc đất, loại đất, mục đích sử dụng, thời điểm sử dụng và hồ sơ pháp lý của tài sản.

Đặc biệt, nếu trên đất có nhà ở, nhà xưởng, công trình sản xuất, máy móc hoặc các tài sản có giá trị lớn, việc xác định giá trị tài sản cần dựa trên cơ sở pháp lý và phương pháp phù hợp.

Trong những trường hợp có tranh chấp về giá trị tài sản hoặc cần chứng minh giá trị tài sản phục vụ quá trình giải quyết khiếu nại, tranh chấp, chứng thư/báo cáo thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện có thể là một nguồn tài liệu chuyên môn để tham khảo, tùy mục đích sử dụng và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thẩm định giá không thể biến một tài sản hoặc quyền sử dụng đất đang có vi phạm thành tài sản hợp pháp để được bồi thường. Thẩm định giá chỉ giúp xác định giá trị trên cơ sở các thông tin, quyền tài sản và tình trạng pháp lý được xác định.

Đơn vị thẩm định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi uy tín tại Việt Nam

Đất sử dụng sai mục đích có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi hay không phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Việc sử dụng sai mục đích là hành vi vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng để xác định có bị thu hồi do vi phạm và có được bồi thường hay không cần đối chiếu đồng thời Điều 95, Điều 101, Điều 102, Điều 105 và Điều 107 Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Đối với những hồ sơ có giá trị lớn hoặc đang phát sinh tranh chấp về mức bồi thường, người sử dụng đất nên rà soát hồ sơ pháp lý trước khi đưa ra kết luận về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất, thẩm định giá bất động sản, nhà xưởng, công trình xây dựng và tài sản phục vụ giải quyết tranh chấp, bồi thường, thu hồi đất, vay vốn, mua bán và các mục đích tài chính khác. Việc xác định giá trị tài sản được thực hiện trên cơ sở hồ sơ pháp lý, đặc điểm tài sản, hiện trạng và mục đích thẩm định cụ thể.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Đất sử dụng sai mục đích có được bồi thường khi thu hồi hay không phụ thuộc vào nguồn gốc, tình trạng pháp lý, thời điểm sử dụng và mức độ vi phạm của từng trường hợp. Vì vậy, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và căn cứ bồi thường trước khi đưa ra quyết định.

Nếu bạn cần thẩm định giá đất, nhà ở, công trình và tài sản gắn liền với đất phục vụ bồi thường, thu hồi đất, khiếu nại hoặc tranh chấp, Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng sẵn sàng hỗ trợ xác định giá trị tài sản một cách khách quan, minh bạch và phù hợp với mục đích sử dụng.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn