ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THANH LÝ CÓ KHÁC GIÁ THỊ TRƯỜNG KHÔNG?

Giá trị tài sản thanh lý có thể thấp hơn giá trị thị trường, nhưng không phải mọi trường hợp đều như vậy. Mức giá phụ thuộc vào mục đích định giá, điều kiện bán, thời gian bán, tình trạng pháp lý, hiện trạng tài sản, khả năng tiếp cận thị trường và các điều kiện giả định khi chuyển nhượng. Cùng Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng tìm hiểu chi tiết!

• Xem thêm: Thẩm định giá máy móc để thanh lý có cần thiết không?

​

Định giá tài sản thanh lý có khác giá thị trường không?

Có thể khác. Điểm quan trọng là cần phân biệt giữa giá trị thị trường và mức giá có thể thu được khi tài sản được đưa vào quá trình thanh lý trong những điều kiện cụ thể.

Giá trị thị trường thường được xác định trên cơ sở giả định giao dịch giữa các bên độc lập, có hiểu biết và không bị ép buộc, trong điều kiện phù hợp với cơ sở giá trị được lựa chọn.

Trong khi đó, tài sản thanh lý thường xuất hiện trong những hoàn cảnh đặc biệt như doanh nghiệp cần thu hồi vốn, giải thể, xử lý tài sản dư thừa, xử lý tài sản bảo đảm hoặc cần bán trong một khoảng thời gian nhất định. Khi đó, thời gian tiếp thị, phương thức bán và mức độ cấp thiết của giao dịch có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.

Giá thị trường và giá tài sản thanh lý khác nhau ở điểm nào?

Giá trị thị trường phản ánh điều kiện giao dịch thông thường

Khi xác định giá trị theo cơ sở giá trị thị trường, thẩm định viên xem xét các thông tin phù hợp về tài sản, thị trường và các giao dịch có khả năng so sánh.

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường được ban hành tại Thông tư 32/2024/TT-BTC, giá trị tài sản có thể được xác định thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh có thông tin về giá trên thị trường. Việc phân tích còn bao gồm chất lượng thông tin, các yếu tố khác biệt và mức điều chỉnh phù hợp.

Tài sản thanh lý có thể chịu tác động bởi điều kiện bán đặc biệt

Trong thanh lý, người bán có thể không có đủ thời gian để tiếp thị tài sản như một giao dịch thông thường. Tài sản cũng có thể được bán theo lô, bán đấu giá hoặc bán cho nhóm khách hàng hạn chế.

Ví dụ, một dây chuyền sản xuất có giá trị thị trường tương đối cao nếu được bán cho đúng doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng. Nhưng nếu doanh nghiệp cần nhanh chóng thanh lý toàn bộ nhà máy, thời gian tìm người mua ngắn và phải tháo dỡ, vận chuyển dây chuyền, thì mức giá thực tế có thể thấp hơn.

Do đó, điều kiện thanh lý là một yếu tố cần được phân tích riêng, thay vì áp dụng một mức chiết khấu cố định cho mọi loại tài sản.

Vì sao tài sản thanh lý thường có giá thấp hơn giá thị trường?

Không phải tài sản thanh lý nào cũng giảm giá, nhưng trong nhiều tình huống, một số yếu tố có thể tạo áp lực giảm giá.

Thời gian bán tài sản bị rút ngắn

Một trong những yếu tố quan trọng nhất là thời gian tiếp thị. Một bất động sản có thể cần nhiều tháng để tìm được người mua phù hợp. Máy móc chuyên dụng thậm chí có thể cần thời gian dài hơn vì số lượng người có nhu cầu sử dụng rất hạn chế.

Nếu chủ sở hữu yêu cầu bán trong thời gian ngắn, phạm vi người mua tiềm năng bị thu hẹp. Điều này có thể ảnh hưởng đến mức giá có thể đạt được.

Tài sản cần bán trong tình trạng hiện hữu

Tài sản thanh lý thường được bán theo hiện trạng. Người mua phải tự đánh giá rủi ro về chất lượng, sửa chữa, tháo dỡ, vận chuyển hoặc cải tạo.

Đối với máy móc thiết bị, những chi phí này có thể khá lớn.

Ví dụ, một máy CNC đang hoạt động tại nhà máy có thể có giá trị sử dụng cao hơn đáng kể so với một máy tương tự đã tháo khỏi dây chuyền và cần vận chuyển đến địa điểm mới.

Chi phí tháo dỡ và vận chuyển

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với máy móc, dây chuyền sản xuất, thiết bị công nghiệp và tài sản chuyên dùng.

Khi đánh giá tài sản thanh lý, cần xem xét:

• Chi phí tháo dỡ;
• Chi phí đóng gói;
• Chi phí vận chuyển;
• Chi phí lắp đặt lại;
• Chi phí kiểm định hoặc hiệu chỉnh;
• Chi phí sửa chữa trước khi đưa vào sử dụng.

Nếu các khoản chi phí này thuộc trách nhiệm của người mua, chúng có thể được phản ánh vào mức giá mà người mua sẵn sàng trả.

Giá thanh lý có phải lúc nào cũng thấp hơn giá thị trường?

Không. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi viết hoặc tư vấn về định giá tài sản thanh lý. Nếu tài sản có tính thanh khoản cao, được nhiều người quan tâm và quá trình bán vẫn tạo ra sự cạnh tranh giữa các bên mua, mức giá thanh lý có thể không thấp đáng kể so với mức giá thị trường.

Thậm chí, một số tài sản khan hiếm hoặc có giá trị sử dụng đặc biệt vẫn có thể được giao dịch ở mức cao. Ngược lại, một tài sản chuyên dụng, khó tìm người mua hoặc có vấn đề về pháp lý, kỹ thuật có thể có mức giá thanh lý thấp hơn đáng kể.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thanh lý

Tình trạng thực tế của tài sản

Tài sản mới, còn hoạt động tốt, có hồ sơ kỹ thuật đầy đủ và dễ đưa vào sử dụng thường có khả năng tiếp cận thị trường tốt hơn.

Ngược lại, tài sản đã xuống cấp, hư hỏng, thiếu linh kiện hoặc không còn phù hợp với công nghệ hiện tại sẽ phải được xem xét lại về giá trị.

Tính thanh khoản

Tính thanh khoản thể hiện khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền trong điều kiện thị trường cụ thể.

Nhà đất tại khu vực có giao dịch thường xuyên thường có nhiều người mua hơn một máy móc chuyên ngành chỉ phù hợp với một số ít doanh nghiệp. Vì vậy, hai tài sản có cùng giá trị ghi sổ hoặc cùng nguyên giá chưa chắc có cùng khả năng thanh lý.

Hồ sơ pháp lý

Tình trạng pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chuyển nhượng.

Đối với bất động sản, cần xem xét giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, quy hoạch và các hạn chế liên quan.

Đối với máy móc, thiết bị, cần quan tâm đến nguồn gốc, quyền sở hữu, hồ sơ kỹ thuật, tình trạng đăng ký hoặc các nghĩa vụ liên quan nếu có.

Phương thức bán

Giá trị có thể chịu ảnh hưởng bởi việc tài sản được:

• Bán trực tiếp;
• Bán theo lô;
• Bán đấu giá;
• Bán riêng từng tài sản;
• Bán cùng dây chuyền;
• Bán trong điều kiện cần xử lý nhanh.

Phương thức bán khác nhau có thể dẫn đến mức độ tiếp cận người mua và điều kiện giao dịch khác nhau.

Thời điểm định giá

Giá trị tài sản luôn gắn với thời điểm và địa điểm cụ thể. Đây cũng là đặc điểm quan trọng của hoạt động thẩm định giá theo quy định hiện hành.

Đối với những tài sản có giá biến động nhanh như phương tiện, máy móc công nghệ, kim loại, hàng tồn kho hoặc bất động sản tại thị trường biến động mạnh, việc sử dụng dữ liệu quá cũ có thể làm kết quả không còn phù hợp.

Định giá tài sản thanh lý được thực hiện như thế nào?

Để xác định giá trị có cơ sở, thẩm định viên cần bắt đầu từ mục đích thẩm định giá và cơ sở giá trị phù hợp, sau đó thu thập và phân tích thông tin về tài sản.

Đối với phương pháp tiếp cận từ thị trường, Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định việc xác định giá trị có thể dựa trên tài sản so sánh, sau đó phân tích sự khác biệt và thực hiện các điều chỉnh phù hợp.

Quy trình thực tế có thể bao gồm khảo sát hiện trạng, kiểm tra hồ sơ, thu thập dữ liệu thị trường, lựa chọn tài sản so sánh, phân tích điều kiện giao dịch và xác định mức giá phù hợp với mục đích thẩm định.

Đối với từng loại tài sản, cách tiếp cận có thể khác nhau.

Với bất động sản thanh lý

Cần phân tích vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, pháp lý, hiện trạng xây dựng, khả năng khai thác và các giao dịch hoặc thông tin thị trường tương đồng.

Nếu bất động sản được bán trong điều kiện đặc biệt, cần xem xét liệu các điều kiện đó có làm thay đổi cơ sở giá trị hay không.

Với máy móc, thiết bị thanh lý

Cần quan tâm đến tuổi đời, năm sản xuất, xuất xứ, công suất, tình trạng vận hành, mức hao mòn, khả năng thay thế, tính phổ biến của thiết bị và thị trường người mua.

Chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt cũng có thể trở thành yếu tố đáng kể.

Với phương tiện vận tải

Các yếu tố như thương hiệu, model, năm sản xuất, số giờ hoặc số km vận hành, tình trạng kỹ thuật, lịch sử sử dụng và thị trường mua bán phương tiện tương tự đều cần được xem xét.

Định giá tài sản thanh lý khác gì với giá bán thực tế?

Giá trị được xác định trong hoạt động thẩm định giá là kết quả của quá trình phân tích theo mục đích, thời điểm, địa điểm và cơ sở giá trị phù hợp. Trong khi đó, giá bán thực tế là mức giá mà các bên đạt được trong một giao dịch cụ thể. Hai con số có thể trùng nhau nhưng cũng có thể khác nhau.

Chẳng hạn, sau khi có kết quả thẩm định giá, người bán có thể lựa chọn một phương thức bán khác với giả định ban đầu. Thị trường tại thời điểm bán cũng có thể thay đổi. Người mua và người bán có thể có những điều khoản giao dịch riêng.

Do đó, không nên lấy một giao dịch riêng lẻ để khẳng định rằng đó chính là giá trị của tài sản trong mọi điều kiện.

Khi nào doanh nghiệp nên thẩm định giá tài sản thanh lý?

Thẩm định giá tài sản thanh lý thường hữu ích khi doanh nghiệp cần có cơ sở giá trị độc lập để phục vụ việc xử lý tài sản.

Các tình huống thường gặp gồm thanh lý tài sản cố định, xử lý máy móc thiết bị không còn nhu cầu sử dụng, tái cấu trúc doanh nghiệp, xử lý tài sản phục vụ thu hồi nợ, giải thể hoặc các giao dịch cần xác định giá trị tài sản.

Đặc biệt, khi tài sản có giá trị lớn hoặc có nhiều bên liên quan, việc xác định giá trị một cách có căn cứ giúp hạn chế tình trạng đưa ra mức giá dựa hoàn toàn vào cảm tính hoặc giá chào bán trên thị trường.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng – Đơn vị thẩm định giá tài sản thanh lý uy tín

Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhiều nhóm tài sản như bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện, tài sản doanh nghiệp và các loại tài sản khác theo nhu cầu thực tế.

Với tài sản cần thanh lý, việc xác định giá trị không chỉ dựa vào giá mua ban đầu hay giá đang được chào bán trên thị trường. Thẩm định viên cần xem xét hiện trạng, hồ sơ pháp lý, khả năng khai thác, dữ liệu thị trường, tính thanh khoản, điều kiện giao dịch và mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá.

Chúng tôi có hơn 24 năm kinh nghiệm, hệ thống hơn 50 chi nhánh - PGD trên toàn quốc, đội ngũ thẩm định viên có thẻ hành nghề theo quy định. Doanh nghiệp có thể liên hệ để được tư vấn phạm vi hồ sơ, khảo sát tài sản và lựa chọn phương án thẩm định giá phù hợp.

Khi cần định giá tài sản thanh lý, doanh nghiệp nên cung cấp thông tin về loại tài sản, địa điểm, hiện trạng và mục đích sử dụng kết quả. Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng tư vấn hồ sơ và phạm vi thẩm định giá phù hợp trên toàn quốc.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Định giá tài sản thanh lý có thể khác giá thị trường, nhưng sự chênh lệch không được xác định bằng một tỷ lệ cố định. Mức giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị, thời điểm, hiện trạng tài sản, tính thanh khoản, phương thức bán và các điều kiện giao dịch cụ thể.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang cần thẩm định giá tài sản thanh lý chính xác và tối ưu chi phí, hãy liên hệ ngay với Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng để được tư vấn chuyên sâu!

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn