GÓP VỐN BẰNG NHÀ ĐẤT CÓ NÊN THUÊ ĐƠN VỊ THẨM ĐỊNH GIÁ

Góp vốn bằng nhà đất là hình thức phổ biến khi cá nhân, doanh nghiệp đưa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn góp vốn bằng nhà đất có nên thuê đơn vị thẩm định giá hay chỉ cần các bên tự thỏa thuận giá trị tài sản. Việc thẩm định giá chuyên nghiệp không chỉ giúp xác định giá trị nhà đất khách quan mà còn hạn chế rủi ro tranh chấp, đặc biệt với các khoản góp vốn có giá trị lớn.

• Xem thêm: 7 sai lầm khi thẩm định giá bất động sản khiến chủ tài sản thiệt hại hàng trăm triệu đồng

​

Góp vốn bằng nhà đất là gì?

Góp vốn bằng nhà đất về bản chất là việc sử dụng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất để góp vào vốn của tổ chức kinh tế. Luật Đất đai 2024 định nghĩa góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn khi thành lập hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức đã thành lập.

Ví dụ, ông A có một khu đất cùng nhà xưởng trị giá khoảng 20 tỷ đồng và muốn góp tài sản này vào công ty để đổi lấy phần vốn tương ứng. Khi đó, giá trị của nhà đất sẽ trở thành cơ sở quan trọng để xác định tỷ lệ phần vốn góp, quyền lợi và nghĩa vụ của ông A trong doanh nghiệp.

Điểm đáng lưu ý là góp vốn bằng nhà đất không đơn thuần là một thỏa thuận về giá. Người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý để thực hiện quyền góp vốn.

Góp vốn bằng nhà đất có bắt buộc phải thẩm định giá không?

Không phải mọi trường hợp góp vốn bằng nhà đất đều bắt buộc phải thuê một công ty thẩm định giá độc lập. Tuy nhiên, đây thường là phương án nên cân nhắc nếu tài sản có giá trị lớn hoặc giao dịch có nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Theo quy định về điều kiện thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như có giấy chứng nhận theo quy định, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất, cùng các điều kiện khác tùy trường hợp.

Điều này cho thấy cần tách riêng hai vấn đề: điều kiện pháp lý để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc xác định giá trị tài sản góp vốn.

Một tài sản đủ điều kiện pháp lý để góp vốn chưa đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó đã được xác định chính xác.

Vì sao nên thuê đơn vị thẩm định giá khi góp vốn bằng nhà đất?

Xác định giá trị tài sản có cơ sở chuyên môn

Giá trị nhà đất trên thị trường không chỉ phụ thuộc vào diện tích ghi trên giấy chứng nhận. Vị trí, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, hiện trạng tài sản, khả năng khai thác, quy hoạch, hạ tầng, giao thông và các yếu tố thị trường đều có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Trong hoạt động định giá đất, pháp luật hiện hành quy định nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và các phương pháp khác tùy điều kiện áp dụng.

Vì vậy, việc thuê tổ chức thẩm định giá giúp quá trình xác định giá trị tài sản được thực hiện trên cơ sở dữ liệu, phương pháp và phân tích chuyên môn thay vì chỉ dựa vào mức giá mà các bên tự ước tính.

Làm căn cứ xác định tỷ lệ vốn góp

Đây là một trong những lý do quan trọng nhất để doanh nghiệp nên cân nhắc thẩm định giá. Giả sử hai bên cùng thành lập doanh nghiệp. Bên A góp tiền mặt 10 tỷ đồng, bên B góp một bất động sản. Nếu các bên thống nhất giá trị bất động sản là 15 tỷ đồng thì tỷ lệ vốn góp sẽ được xác định dựa trên tổng giá trị 25 tỷ đồng.

Nhưng nếu giá trị thực tế của bất động sản chỉ khoảng 11 tỷ đồng mà được ghi nhận thành 15 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu của bên góp nhà đất có thể cao hơn thực tế. Ngược lại, nếu tài sản bị định giá thấp, người góp vốn bằng nhà đất có thể chịu thiệt về quyền lợi. Một báo cáo thẩm định giá độc lập giúp giảm đáng kể tranh luận về giá trị tài sản và tỷ lệ vốn góp giữa các bên.

Hạn chế rủi ro định giá tài sản cao hơn giá trị thực tế

Đây là vấn đề đặc biệt cần lưu ý trong trường hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp. Theo quy định của Luật Doanh nghiệp, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi hoặc vàng phải được định giá và thể hiện bằng đồng Việt Nam. Trường hợp tài sản được cố ý định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn, pháp luật đặt ra trách nhiệm đối với các chủ thể liên quan.

Do đó, việc thẩm định giá không chỉ nhằm trả lời câu hỏi “nhà đất đáng giá bao nhiêu?” mà còn giúp doanh nghiệp có thêm cơ sở để kiểm soát rủi ro khi ghi nhận giá trị tài sản góp vốn.

Tạo cơ sở minh bạch giữa các thành viên, cổ đông

Đặc biệt với các giao dịch giữa nhiều thành viên, nhóm nhà đầu tư, cá nhân và doanh nghiệp hoặc giữa những người không có cùng quan điểm về giá bất động sản, tranh luận về giá trị tài sản rất dễ ảnh hưởng đến quan hệ hợp tác.

Khi có chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá do đơn vị chuyên môn thực hiện, các bên có thêm một căn cứ độc lập để trao đổi và thống nhất phương án góp vốn.

Hỗ trợ hồ sơ pháp lý và quản trị doanh nghiệp

Trong thực tế, hồ sơ góp vốn bằng nhà đất có thể liên quan đến nhiều tài liệu như giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, hồ sơ doanh nghiệp, hợp đồng góp vốn, hồ sơ đăng ký biến động và các tài liệu chứng minh giá trị tài sản.

Một hồ sơ định giá được lập bài bản có thể giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình giải trình, kiểm tra nội bộ hoặc xử lý các vấn đề phát sinh liên quan đến giá trị tài sản.

Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng chứng thư thẩm định giá không thay thế các thủ tục pháp lý về đất đai hoặc thủ tục đăng ký góp vốn. Đây là một tài liệu phục vụ việc xác định giá trị tài sản và phải được sử dụng phù hợp với mục đích thẩm định.

Đơn vị thẩm định giá nhà đất uy tín tại Việt Nam

Thẩm Định giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng với hơn 24 năm kinh nghiệm chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản, quyền sử dụng đất, nhà ở, nhà xưởng và các tài sản gắn liền với đất phục vụ nhiều mục đích như góp vốn, đầu tư, mua bán, vay vốn, M&A và tái cấu trúc doanh nghiệp.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, chúng tôi hỗ trợ khách hàng đánh giá tài sản dựa trên hồ sơ pháp lý, khảo sát thực tế, dữ liệu thị trường và phương pháp thẩm định phù hợp với từng loại bất động sản.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Góp vốn bằng nhà đất nên thuê đơn vị thẩm định giá, nhất là với tài sản giá trị lớn. Thẩm định giá giúp xác định giá trị bất động sản khách quan, minh bạch, làm cơ sở xác định tỷ lệ vốn góp và hạn chế tranh chấp. Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhà đất chuyên nghiệp, hỗ trợ khách hàng có căn cứ đáng tin cậy trước khi góp vốn.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn