VÌ SAO NGÂN HÀNG CÓ THỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẤP HƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG?

Ngân hàng thẩm định giá tài sản thấp hơn giá trị thị trường là trường hợp khá phổ biến khi tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm khoản vay. Mức giá ngân hàng xác định có thể thấp hơn giá mua bán thực tế do phụ thuộc vào mục đích định giá, khả năng thanh khoản và mức độ rủi ro của tài sản. Vì vậy, giá thị trường và giá trị tài sản được ngân hàng chấp nhận để cấp tín dụng không nhất thiết giống nhau.

• Xem thêm: Thẩm định giá trang trại chăn nuôi để vay vốn ngân hàng

​

Ngân hàng có được thẩm định giá tài sản thấp hơn giá thị trường không?

Có. Về bản chất, giá trị thị trường và giá trị tài sản được ngân hàng sử dụng để xem xét cấp tín dụng là hai khái niệm cần được phân biệt.

Theo quy định của pháp luật về giá, thẩm định giá là hoạt động xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo một mục đích nhất định, phù hợp với cơ sở giá trị và tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng. Luật Giá 2023 cũng yêu cầu hoạt động thẩm định giá phải bảo đảm tính độc lập, khách quan và tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Trong thực tế tín dụng, ngân hàng không chỉ quan tâm câu hỏi “Tài sản này hiện có thể bán được bao nhiêu?” mà còn phải xem xét “Nếu cần xử lý tài sản để thu hồi nợ thì khả năng thu hồi thực tế là bao nhiêu?”

Chính sự khác biệt về mục đích và mức độ rủi ro này khiến mức giá ngân hàng sử dụng có thể thấp hơn mức giá mà chủ tài sản kỳ vọng trên thị trường.

Giá trị thị trường và giá trị ngân hàng chấp nhận khác nhau như thế nào?

Giá trị thị trường thường phản ánh mức giá có khả năng hình thành trong điều kiện giao dịch phù hợp giữa các bên trên thị trường tại một thời điểm nhất định.

Trong khi đó, khi xem xét tài sản bảo đảm, ngân hàng phải đặt tài sản trong bối cảnh cấp tín dụng và quản trị rủi ro. Một tài sản có thể được thị trường đánh giá cao nhưng chưa chắc ngân hàng có thể sử dụng toàn bộ giá trị đó để xác định hạn mức cho vay.

Ví dụ, một căn nhà được môi giới hoặc người bán kỳ vọng có giá 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu khu vực này giao dịch thực tế không nhiều, hồ sơ pháp lý còn một số điểm cần kiểm tra, tài sản khó bán nhanh hoặc ngân hàng nhận thấy rủi ro thanh khoản cao, giá trị được sử dụng trong quá trình cấp tín dụng có thể thấp hơn đáng kể.

Do đó, giá ngân hàng đưa ra không nhất thiết là “giá bán tài sản” trên thị trường. Đây là điểm nhiều chủ tài sản dễ nhầm lẫn khi so sánh kết quả ngân hàng với giá chào bán hoặc giá giao dịch kỳ vọng.

Vì sao ngân hàng có thể thẩm định giá tài sản thấp hơn giá thị trường?

Ngân hàng phải tính đến rủi ro khi xử lý tài sản

Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất. Nếu người vay trả nợ đúng hạn, tài sản bảo đảm có thể không cần xử lý. Nhưng trong trường hợp khoản vay phát sinh nợ quá hạn hoặc cần thu hồi nợ, ngân hàng phải tính đến khả năng bán tài sản để thu hồi vốn.

Một tài sản có giá thị trường cao nhưng mất nhiều thời gian để tìm người mua sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn một tài sản có thanh khoản tốt. Vì vậy, ngân hàng có xu hướng thận trọng khi xác định giá trị tài sản phục vụ quyết định tín dụng.

Giá chào bán không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế

Đây là nguyên nhân thường gặp đối với bất động sản. Chủ nhà có thể đưa ra mức giá 15 tỷ đồng dựa trên các tin đăng trong khu vực. Tuy nhiên, giá chào bán chỉ phản ánh kỳ vọng của người bán. Để xác định giá trị tài sản, cần xem xét những giao dịch có tính so sánh phù hợp và điều chỉnh các khác biệt về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, pháp lý, hiện trạng, thời điểm giao dịch và nhiều yếu tố khác.

Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện hành quy định những cách tiếp cận như cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập, tùy đặc điểm tài sản và mục đích thẩm định. Vì vậy, việc chủ tài sản tham khảo giá trên các website bất động sản rồi cho rằng ngân hàng định giá thấp là chưa đủ cơ sở.

Tính thanh khoản của tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá

Hai tài sản có thể có giá trị thị trường tương đối tương đồng nhưng khả năng thanh khoản hoàn toàn khác nhau.

Một căn nhà nằm tại khu vực đông dân cư, pháp lý rõ ràng, diện tích phù hợp nhu cầu phổ biến và có nhiều giao dịch có thể dễ dàng chuyển nhượng hơn một tài sản diện tích rất lớn, vị trí đặc thù hoặc ít người có nhu cầu mua.

Đối với ngân hàng, thanh khoản là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi tài sản bảo đảm phải có khả năng hỗ trợ thu hồi khoản vay khi cần thiết. Do đó, tài sản càng khó thanh khoản thì ngân hàng càng có xu hướng thận trọng khi xác định giá trị phục vụ cấp tín dụng.

Pháp lý tài sản chưa hoàn toàn thuận lợi

Giá trị của một tài sản không chỉ nằm ở vị trí, diện tích hay hiện trạng xây dựng mà còn phụ thuộc rất lớn vào quyền tài sản và tình trạng pháp lý.

Những vấn đề như giấy tờ chưa đầy đủ, tài sản có tranh chấp, hạn chế quyền sử dụng, sai khác giữa hiện trạng và hồ sơ, công trình chưa được thể hiện đầy đủ trên giấy tờ hoặc có các yếu tố pháp lý cần xác minh đều có thể ảnh hưởng đến kết quả đánh giá.

Một bất động sản có giá chào bán cao nhưng nếu quá trình chuyển nhượng hoặc xử lý pháp lý phức tạp thì giá trị mà ngân hàng có thể chấp nhận sẽ không nhất thiết tương ứng với mức giá kỳ vọng của chủ tài sản.

Quy hoạch và mục đích sử dụng có thể làm thay đổi giá trị

Quy hoạch là yếu tố có thể tạo ra chênh lệch đáng kể giữa giá kỳ vọng và giá trị được đánh giá.

Chẳng hạn, một thửa đất nằm ở vị trí đẹp nhưng có thông tin liên quan đến quy hoạch, hành lang bảo vệ, mở đường hoặc hạn chế xây dựng có thể không có cùng giá trị với một thửa đất tương tự nhưng pháp lý và khả năng khai thác ổn định.

Khi thẩm định, các yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng và khả năng khai thác tài sản cần được xem xét thay vì chỉ dựa vào vị trí hoặc giá đất của những tài sản xung quanh.

Thời điểm thẩm định khác với thời điểm giao dịch

Giá tài sản trên thị trường có thể thay đổi nhanh chóng. Một bất động sản được giao dịch ở mức giá cao cách đây vài tháng không có nghĩa mức giá đó vẫn phù hợp tại thời điểm ngân hàng tiến hành đánh giá. Thị trường có thể thay đổi bởi lãi suất, tín dụng, nguồn cung, nhu cầu, hạ tầng, quy hoạch hoặc các yếu tố kinh tế khác.

Pháp luật về thẩm định giá cũng xác định giá trị tài sản gắn với thời điểm, địa điểm và mục đích nhất định. Vì vậy, kết quả thẩm định không nên được hiểu là một mức giá cố định bất biến theo thời gian.

Ngân hàng có thể áp dụng chính sách quản trị rủi ro riêng

Ngay cả khi giá trị tài sản đã được xác định, ngân hàng vẫn phải quyết định mức tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro và chính sách nội bộ. Điều này có nghĩa là giá trị tài sản và hạn mức cho vay không phải lúc nào cũng bằng nhau.

Ví dụ, tài sản được đánh giá có giá trị 10 tỷ đồng không đồng nghĩa khách hàng chắc chắn được vay 10 tỷ đồng. Ngân hàng còn xem xét thu nhập, dòng tiền, lịch sử tín dụng, mục đích vay, khả năng trả nợ, loại tài sản bảo đảm và nhiều điều kiện khác trước khi quyết định hạn mức. Đây là lý do cần phân biệt rõ giữa “giá trị tài sản” và “số tiền ngân hàng có thể cho vay”.

Làm gì khi ngân hàng định giá tài sản thấp hơn kỳ vọng?

Trước hết, không nên chỉ dựa vào giá rao bán trên thị trường để kết luận kết quả ngân hàng thấp.

Chủ tài sản nên kiểm tra lại hồ sơ pháp lý, hiện trạng, quy hoạch, diện tích, mục đích sử dụng và các thông tin liên quan đến tài sản. Đồng thời, cần xem xét các giao dịch thực tế có tính tương đồng thay vì chỉ tham khảo giá chào bán.

Nếu vẫn tồn tại chênh lệch lớn, có thể yêu cầu ngân hàng giải thích các yếu tố chính ảnh hưởng đến kết quả đánh giá và xem xét khả năng bổ sung hồ sơ chứng minh giá trị tài sản.

Trong trường hợp cần một cơ sở độc lập, chủ tài sản có thể thuê doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện để thực hiện thẩm định theo mục đích phù hợp. Việc lựa chọn đơn vị có năng lực chuyên môn và dữ liệu thị trường tốt đặc biệt quan trọng đối với những tài sản có giá trị lớn hoặc đặc thù.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng – Đơn vị thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng uy tín

Với kinh nghiệm hơn 24 năm trong ngàng, Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng là đơn vị thẩm định giá độc lập của hơn 20 ngân hàng trong và ngoài nước. Chứng thư do chúng tôi phát hành được các ngân hàng đối tác chấp thuận và sử dụng làm căn cứ trong các hoạt động cấp tín dụng, xử lý tài sản đảm bảo.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhiều nhóm tài sản như bất động sản, nhà đất, nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự án và các loại tài sản phục vụ nhu cầu tài chính, tín dụng, mua bán, góp vốn và các mục đích hợp pháp khác.   

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Tại sao cùng một bất động sản nhưng hai ngân hàng định giá khác nhau?

Mỗi ngân hàng có thể sử dụng nguồn dữ liệu, tiêu chí đánh giá, chính sách quản trị rủi ro và quy trình tín dụng khác nhau. Ngoài ra, thời điểm đánh giá và cách lựa chọn tài sản so sánh cũng có thể tạo ra chênh lệch.

Có thể thuê đơn vị thẩm định giá độc lập khi không đồng ý với ngân hàng không?

Có thể cân nhắc thuê doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện để có thêm một kết quả độc lập. Tuy nhiên, việc ngân hàng có sử dụng kết quả đó để điều chỉnh giá trị tài sản hoặc hạn mức tín dụng hay không còn phụ thuộc vào quy định, quy trình và chính sách của ngân hàng.

Giá thẩm định cao hơn có đồng nghĩa vay được nhiều tiền hơn không?

Không. Giá trị tài sản chỉ là một trong nhiều yếu tố được xem xét khi quyết định tín dụng. Hạn mức vay còn phụ thuộc vào khả năng trả nợ, mục đích vay, hồ sơ tín dụng, loại tài sản, chính sách ngân hàng và các điều kiện khác.

Kết luận

Ngân hàng thẩm định giá tài sản thấp hơn giá thị trường là điều có thể xảy ra do khác biệt về mục đích định giá, tính thanh khoản, pháp lý và mức độ rủi ro. Khi cần xác định giá trị tài sản một cách độc lập, khách quan và có cơ sở, hãy liên hệ Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng để được tư vấn dịch vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng uy tín.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn