LƯU Ý CÁC YẾU TỐ QUAN TRỌNG QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM 2026

Tổng hợp đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng giá đất theo NĐ 71/2024 & 226/2025. Cập nhật căn cứ xây dựng bảng giá đất 2026. Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng – đơn vị thẩm định uy tín với hơn 23 năm kinh nghiệm.

• Xem chi tiết: Mục đích thẩm định giá đất

​

Bảng giá đất 2026 thay đổi như thế nào?

Năm 2026 đánh dấu giai đoạn đầu tiên bảng giá đất được ban hành theo Luật Đất đai 2024, áp dụng hằng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước. Điều này đòi hỏi phương pháp xây dựng bảng giá phải chính xác – linh hoạt – bám sát thị trường hơn.

Theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), hệ thống yếu tố tác động đến giá đất đã được quy định rõ, làm căn cứ để các địa phương xác định đơn giá từng khu vực trong bảng giá đất 2026.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp trong bảng giá đất 2026

Giá đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh…) được xác định dựa trên hệ thống yếu tố sau:

Vị trí và địa điểm của thửa đất

Đây là yếu tố có sức nặng lớn nhất. Giá trị đất phụ thuộc vào:

• Vị trí nằm tại trung tâm hay vùng ven
• Khoảng cách đến các trục đường chính, tiện ích đô thị
• Khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng

Bất động sản càng gần trung tâm, khu hành chính, khu du lịch, càng có giá trị cao.

Điều kiện giao thông và tiếp giáp đường

Một thửa đất có giá trị cao khi sở hữu:

• Đường rộng, mặt đường tốt, vỉa hè đầy đủ
• Tiếp giáp nhiều mặt đường (đất góc, đất 2 mặt tiền giá thường tăng mạnh)
• Hệ thống giao thông kết nối thuận tiện

Đây cũng là một trong những yếu tố để các tỉnh xác định hệ số chênh lệch trong bảng giá đất.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: cấp điện - cấp thoát nước

Giá đất tăng theo mức độ hoàn thiện hạ tầng:

• Khả năng kết nối điện - nước
• Điều kiện thoát nước, hạn chế ngập úng
• Hệ thống xử lý môi trường

Khu vực hạ tầng đồng bộ luôn có giá cao hơn đáng kể so với khu vực hạ tầng yếu hoặc đang chờ đầu tư.

Diện tích - kích thước - hình thể thửa đất

Một thửa đất đẹp không chỉ nằm ở vị trí mà còn ở “hình dáng”:

• Diện tích đủ lớn và dễ sử dụng
• Kích thước phù hợp quy hoạch
• Hình thể vuông vức, không bị tóp hậu

Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xây dựng và khai thác thương mại, từ đó tác động đến mức định giá.

Các yếu tố quy hoạch xây dựng

Trong bảng giá đất 2026, quy hoạch là tiêu chí quan trọng và được phân tích sâu hơn:

• Hệ số sử dụng đất (FAR)
• Mật độ xây dựng
• Chỉ giới – ranh giới xây dựng
• Giới hạn chiều cao công trình
• Số tầng hầm được phép xây

Đất nằm trong khu vực được phép xây dựng cao tầng, mật độ lớn thường có giá trị cao hơn. Đây là cơ sở để Sở TN&MT đề xuất hệ số điều chỉnh theo từng khu vực.

Yếu tố môi trường và an ninh

• Chất lượng môi trường sống
• Mức độ ô nhiễm tiếng ồn, rác thải, bụi
• An ninh trật tự

Những khu có chỉ số môi trường tốt – an ninh cao thường có giá đất ổn định và tăng trưởng mạnh.

Thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất còn lại càng dài, giá trị đất càng cao. Đối với đất có thời hạn 50 năm, khi thời gian còn lại càng ngắn, mức định giá sẽ giảm tương ứng.

Các yếu tố khác tác động đến giá đất

Nhóm yếu tố bổ sung theo quy định Nghị định 226/2025, gồm:

• Truyền thống văn hóa - phong tục tập quán địa phương
• Chi phí phát triển thương hiệu dự án
• Chi phí khuyến mại, hỗ trợ khách hàng đã được cộng vào giá bán
• Các yếu tố đặc thù theo từng địa phương

Nhóm yếu tố này cho phép bảng giá đất phản ánh đúng hơn thực tế thị trường.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp năm 2026

Giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên những yếu tố mang tính đặc thù về sản xuất:

Năng suất cây trồng - vật nuôi

Đất có năng suất cao (đất màu mỡ, đất tưới tiêu tốt, phù hợp khí hậu) sẽ có giá trị lớn hơn.

Đây là yếu tố cốt lõi phản ánh khả năng sinh lời của đất nông nghiệp.

Vị trí và đặc điểm thửa đất

Bao gồm:

• Khoảng cách đến nơi sản xuất
• Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ
• Điều kiện tiếp cận vật tư nông nghiệp

Đất gần khu sản xuất – chế biến – tiêu thụ sẽ có giá tốt hơn do giảm chi phí vận chuyển.

Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất

• Độ rộng đường nội đồng
• Kết cấu mặt đường
• Điều kiện địa hình (bằng phẳng, đồi dốc, khu vực trũng)

Hạ tầng tốt, thuận lợi sản xuất thì giá đất sẽ cao hơn.

Thời hạn sử dụng đất

Đối với một số loại đất, thời hạn sử dụng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị.
Tuy nhiên, đất nông nghiệp giao trong hạn mức cho hộ gia đình – cá nhân thì không dựa trên thời hạn để định giá.

Các yếu tố văn hóa - tập quán địa phương

Đây là yếu tố quan trọng nhưng thường bị bỏ quên, bao gồm:

• Thói quen canh tác
• Phong tục sử dụng đất theo vùng miền
• Tập quán sản xuất nông nghiệp

Những yếu tố này khiến giá đất nông nghiệp có sự khác biệt giữa các địa phương, dù cùng loại đất.

Vai trò của Sở Tài nguyên & Môi trường trong xây dựng bảng giá đất năm 2026

Trong quy trình xây dựng bảng giá đất 2026, Sở Tài nguyên & Môi trường (Sở TN&MT) là cơ quan nắm vai trò nòng cốt, chịu trách nhiệm tổ chức, tham mưu và phối hợp nhiều bên để đảm bảo bảng giá đất được ban hành đúng quy định, sát với giá trị thị trường. Cụ thể:

• Chủ trì xây dựng hệ thống các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Sở TN&MT tổng hợp dữ liệu, khảo sát thực địa, phân tích thị trường để lập danh mục đầy đủ các yếu tố như vị trí, hạ tầng, mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi… làm cơ sở xây dựng bảng giá.
• Đề xuất mức chênh lệch tối đa giữa các yếu tố: Việc xác định biên độ chênh lệch giúp UBND cấp tỉnh kiểm soát mối tương quan giá đất giữa các khu vực, tránh tình trạng áp giá thiếu nhất quán hoặc bị thao túng.
• Trình UBND cấp tỉnh ban hành phương pháp và khung mức giá: Sở TN&MT tham mưu UBND về phương pháp xác định giá đất, mức điều chỉnh phù hợp và gửi hồ sơ để UBND xem xét, quyết định ban hành chính thức.
• Phối hợp Hội đồng thẩm định giá đất trong quá trình thẩm định: Các nội dung về số liệu, phương án phân vùng giá, mức điều chỉnh… đều được Sở cung cấp, giải trình và phối hợp để Hội đồng thẩm định thực hiện đánh giá, phê duyệt.

Trường hợp địa phương chưa ban hành đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng thì sao?

Nếu tỉnh/thành phố chưa kịp ban hành đầy đủ danh mục các yếu tố tác động đến giá đất, đơn vị tư vấn hoặc cơ quan được giao xây dựng bảng giá đất phải tự đề xuất bổ sung thông qua:

• Báo cáo thuyết minh phương án giá đất: Trình bày rõ cơ sở khoa học, dữ liệu khảo sát, mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố để bảo đảm thuyết phục.
• Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất: Bao gồm phân tích, luận chứng và đề xuất chi tiết, giúp Hội đồng có đủ thông tin để xem xét và phê duyệt.

Nhờ cơ chế này, bảng giá đất 2026 của mỗi địa phương sẽ được xây dựng minh bạch, sát thực tiễn và phù hợp biến động thị trường, tạo nền tảng quan trọng cho công tác quản lý đất đai và định giá tài sản công.

Đơn vị thẩm định giá đất uy tín hàng đầu Việt Nam

Với lợi thế sở hữu hơn 50 chi nhánh trên toàn quốc, am hiểu thị trường địa phương, cùng hơn 23 năm kinh nghiệm trong ngành, Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết mang đến kết quả thẩm định giá đất chính xác - nhanh chóng - chi phí tối ưu.

Chúng tôi tự hào là đơn vị thẩm định giá đất uy tín hàng đầu Việt Nam, được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, cơ quan nhà nước tin tưởng lựa chọn làm đối tác thẩm định giá chiến lược phục vụ cho các mục đích: tính thuế, mua bán, đấu giá, thanh lý, giải tỏa đền bù…

Thẩm định giá Hoàng Quân cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Đội ngũ thẩm định viên giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn bất động sản nhà ở - căn hộ, đất đai khác nhau trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Hiểu rõ các yếu tố quyết định giá đất theo quy định mới là chìa khóa để nắm bắt chính xác giá trị bất động sản trong bảng giá đất 2026. Sự kết hợp giữa yếu tố pháp lý, hạ tầng, vị trí và đặc thù từng loại đất giúp việc định giá trở nên minh bạch và sát thị trường hơn. Để đảm bảo kết quả khách quan và đúng quy định, lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín như Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng là giải pháp tối ưu cho cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn