LƯU Ý THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 2026 – NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG KHÔNG THỂ BỎ QUA

Từ năm 2026, thị trường đất đai Việt Nam bước sang giai đoạn mới khi Luật Đất đai sửa đổi, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn chính thức đi vào thực tiễn. Điều này kéo theo nhiều thay đổi quan trọng trong hoạt động thẩm định giá đất đai, đặc biệt là về cơ sở pháp lý và yêu cầu hồ sơ.

Việc nắm rõ những lưu ý khi thẩm định giá đất đai năm 2026 không chỉ giúp đảm bảo giá trị thẩm định chính xác, đúng pháp luật, mà còn hạn chế rủi ro trong mua bán, thế chấp, đầu tư, thừa kế và giải quyết tranh chấp.

• Xem thêm: Cập nhật các chính sách đất đai có hiệu lực từ ngày 01/01/2026

​

Cập nhật đầy đủ khung pháp lý đất đai áp dụng từ năm 2026

Một trong những lưu ý quan trọng nhất khi thẩm định giá đất đai năm 2026 là phải bám sát và cập nhật đầy đủ các quy định pháp luật mới. Hệ thống chính sách đất đai giai đoạn này có nhiều điều chỉnh lớn, tác động trực tiếp đến cách xác định giá trị đất và giá trị pháp lý của chứng thư thẩm định.

Theo định hướng mới, bảng giá đất được xây dựng tiệm cận giá thị trường hơn, không còn khoảng cách quá lớn giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Việc bỏ khung giá đất giúp địa phương linh hoạt hơn trong xác định giá, nhưng đồng thời đòi hỏi công tác thẩm định phải dựa trên phân tích thị trường sâu và dữ liệu cập nhật, thay vì áp dụng cứng nhắc như trước. Ngoài ra, chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất được rút ngắn khiến việc sử dụng bảng giá lỗi thời trở thành rủi ro phổ biến nếu không theo dõi thường xuyên các quyết định mới ban hành.

Cùng với đó, trách nhiệm pháp lý của tổ chức và thẩm định viên được siết chặt, yêu cầu mỗi kết quả thẩm định phải đúng cả về chuyên môn lẫn căn cứ pháp luật. Nếu vẫn áp dụng phương pháp cũ hoặc sử dụng bảng giá không còn hiệu lực, chứng thư thẩm định rất dễ bị cơ quan chức năng từ chối hoặc không được công nhận.

Xác định rõ mục đích thẩm định giá đất đai

Mỗi mục đích thẩm định giá sẽ kéo theo cách tiếp cận và giá trị thẩm định khác nhau. Các mục đích thẩm định giá đất phổ biến như:

• Thẩm định giá đất để chuyển nhượng, mua bán
• Thẩm định giá đất để thế chấp vay vốn ngân hàng
• Thẩm định giá đất phục vụ thừa kế, phân chia tài sản
• Thẩm định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế
• Thẩm định giá đất cho đầu tư, góp vốn, M&A

Kiểm tra tính pháp lý của thửa đất

Trong bối cảnh pháp luật đất đai siết chặt từ năm 2026, tính pháp lý của đất đai trở thành yếu tố quyết định trực tiếp đến giá trị thẩm định.

Loại đất: Sự khác biệt giữa đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh hay đất nông nghiệp có thể tạo ra chênh lệch rất lớn về giá trị. Đặc biệt từ năm 2026, việc sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chưa được chuyển đổi hợp pháp sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn, khiến giá trị thẩm định có xu hướng bị điều chỉnh giảm để phản ánh đúng rủi ro pháp lý.

Thời hạn sử dụng đất (lâu dài hay có thời hạn): Đất có thời hạn sử dụng lâu dài thường được đánh giá cao hơn do tính ổn định và khả năng khai thác lâu dài. Ngược lại, các thửa đất có thời hạn sử dụng còn lại ngắn, đặc biệt là đất thương mại dịch vụ hoặc đất sản xuất kinh doanh, sẽ phải được xem xét kỹ về khả năng gia hạn trong tương lai.

Tình trạng quy hoạch, đất có tranh chấp, kê biên hay không: việc rà soát các ràng buộc pháp lý như tranh chấp, thế chấp, kê biên thi hành án hay các hạn chế quyền sử dụng đất cũng đóng vai trò quyết định. Những thửa đất đang phát sinh tranh chấp hoặc bị hạn chế quyền sử dụng thường không được đánh giá theo giá thị trường thông thường mà phải áp dụng mức điều chỉnh giảm phù hợp để phản ánh đúng khả năng chuyển nhượng và khai thác thực tế. Các yếu tố như hành lang bảo vệ công trình hạ tầng, lộ giới, chỉ giới xây dựng hay quy định bảo vệ môi trường cũng có thể làm thu hẹp quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thẩm định.

Phân tích đúng yếu tố thị trường tại thời điểm thẩm định

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng gắn chặt với các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách điều hành, giá đất không còn vận động theo những quy luật đơn giản hay mang tính ổn định dài hạn như trước.

Năm 2026, giá đất chịu ảnh hưởng rõ nét từ biến động lãi suất và dòng tiền đầu tư. Khi lãi suất thay đổi, chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của nhà đầu tư cũng biến động theo, kéo theo sự thay đổi về nhu cầu mua bán đất đai. Dòng tiền trên thị trường có xu hướng dịch chuyển nhanh giữa các phân khúc và khu vực, khiến giá đất có thể tăng mạnh cục bộ hoặc chững lại trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, các quyết định về quy hoạch hạ tầng, mở rộng đô thị, đầu tư giao thông liên vùng tiếp tục là yếu tố then chốt tạo ra chênh lệch giá lớn giữa các khu vực, ngay cả trong cùng một địa phương.

Ngoài yếu tố kinh tế và quy hoạch, các chính sách thuế và tài chính đất đai cũng tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường. Việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất hay các khoản thuế liên quan có thể làm thay đổi chi phí nắm giữ đất, từ đó ảnh hưởng đến mức giá giao dịch thực tế và tính hấp dẫn của từng loại đất.

Vì vậy, khi thẩm định giá đất, việc phân tích không thể dừng lại ở hồ sơ pháp lý hay bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Thẩm định viên cần đặt giá trị thửa đất trong bối cảnh thị trường cụ thể tại thời điểm thẩm định, thông qua việc xem xét mức giá giao dịch thực tế trong khu vực, đánh giá khả năng mua bán và tính thanh khoản, cũng như nhu cầu sử dụng đất tại địa phương đó. Đồng thời, tốc độ phát triển hạ tầng xung quanh đã hiện hữu hay đang triển khai cũng cần được cân nhắc để phản ánh đúng tiềm năng và rủi ro của thửa đất.

Đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu Việt Nam

Với hơn 23 năm kinh nghiệm và hệ thống hơn 50 chi nhánh trên toàn quốc, Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng là đơn vị được nhiều ngân hàng, doanh nghiệp và cá nhân tin tưởng lựa chọn trong lĩnh vực thẩm định giá đất đai.

Sở hữu chuyên gia, thẩm định viên chuyên môn cao, luôn cập nhật liên tục quy định pháp luật mới, kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn phong phú, giúp kết quả thẩm định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường và được chấp nhận rộng rãi trong các giao dịch pháp lý.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển lớn của thị trường đất đai, kéo theo yêu cầu ngày càng cao đối với hoạt động thẩm định giá đất. Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng tự hào là đối tác uy tín trong công tác thẩm định giá đất, giúp cá nhân và doanh nghiệp xác định đúng giá trị tài sản, hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn pháp lý trong mọi giao dịch liên quan đến đất đai.

Nếu bạn cần dịch vụ thẩm định giá đất chuyên nghiệp phục vụ mua bán, chuyển nhượng, tính thuế, vay vốn ngân hàng,… liên hệ với chúng tôi ngay để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp!

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn