VÌ SAO HAI TÀI SẢN GIỐNG NHAU LẠI CÓ GIÁ KHÁC NHAU?

Khi thẩm định giá, nhiều khách hàng thắc mắc: nhiều người thường đặt câu hỏi: “Nếu hai tài sản có cùng loại, diện tích, công năng và hình thức gần như giống nhau thì tại sao giá trị lại không giống nhau?”

Giá trị tài sản không chỉ phụ thuộc vào bản thân tài sản mà còn chịu tác động bởi vị trí, pháp lý, thời điểm, khả năng khai thác, điều kiện giao dịch và nhiều yếu tố thị trường khác. Cùng Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng tìm hiểu chi tiết!

• Xem thêm: Thẩm định giá từ A - Z: 10 câu hỏi khách hàng nên biết

​

Hai tài sản giống nhau có nhất thiết phải có cùng giá trị?

Câu trả lời là không.

Trong thẩm định giá, việc xác định giá trị không đơn thuần dựa vào việc tài sản có giống nhau về hình thức hay không. Một tài sản có thể giống tài sản khác về diện tích, thiết kế, công năng hoặc chủng loại nhưng lại khác biệt đáng kể về những yếu tố tạo ra giá trị.

Ví dụ, hai căn nhà cùng diện tích 100 m², cùng số tầng, cùng chất lượng xây dựng và nằm trong cùng một khu vực. Tuy nhiên, một căn nằm ở mặt đường lớn, thuận tiện kinh doanh; căn còn lại nằm trong ngõ nhỏ. Hai căn nhà có thể rất giống nhau về cấu trúc nhưng khả năng khai thác và mức độ hấp dẫn đối với người mua hoàn toàn khác nhau.

Tương tự, hai lô đất có cùng diện tích và hình dạng nhưng một lô có hồ sơ pháp lý đầy đủ, mục đích sử dụng thuận lợi và khả năng giao dịch cao, trong khi lô còn lại có hạn chế về pháp lý hoặc quyền sử dụng. Khi đó, giá trị thị trường của hai tài sản khó có thể giống nhau.

Vì vậy, trong thẩm định giá, câu hỏi quan trọng không chỉ là “Tài sản này giống tài sản nào?” mà còn là “Những yếu tố nào khiến tài sản này có khả năng tạo ra lợi ích kinh tế cao hơn hoặc thấp hơn?”

Vị trí có thể khiến giá hai tài sản chênh lệch rất lớn

Đối với bất động sản, vị trí thường là một trong những yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá trị. Hai căn nhà cùng diện tích nhưng khác vị trí có thể có mức giá hoàn toàn khác nhau. Căn nhà nằm tại vị trí giao thông thuận tiện, gần trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, tuyến đường lớn hoặc khu vực có hoạt động kinh doanh phát triển thường có khả năng khai thác cao hơn.

Ngay cả trong cùng một con đường, sự khác biệt vài chục mét cũng có thể tạo ra giá trị khác nhau. Một căn nằm tại vị trí góc, có hai mặt tiền hoặc tiếp giáp đường rộng có thể được thị trường đánh giá cao hơn căn nằm sâu bên trong.

Đối với đất, vị trí còn liên quan đến khả năng tiếp cận giao thông, mặt tiền, chiều rộng đường, khả năng kết nối với các khu vực xung quanh và tiềm năng phát triển của khu vực.

Do đó, khi so sánh tài sản để xác định giá trị, không thể chỉ dựa vào khoảng cách địa lý mà cần xem xét chất lượng vị trí và lợi ích kinh tế mà vị trí đó mang lại.

Pháp lý khác nhau thì giá trị có thể khác nhau

Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến hai tài sản tương đồng có giá khác nhau là tình trạng pháp lý.

Hai bất động sản có thể cùng diện tích, cùng khu vực nhưng một tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đầy đủ, hồ sơ rõ ràng và có khả năng giao dịch thuận lợi; tài sản còn lại có thể đang tồn tại những hạn chế nhất định về hồ sơ, quyền sử dụng hoặc giao dịch.

Đối với người mua và tổ chức tín dụng, mức độ an toàn pháp lý có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giao dịch và khai thác tài sản.

Đặc biệt, trong trường hợp thẩm định giá tài sản bảo đảm vay ngân hàng, pháp lý là yếu tố được xem xét rất kỹ. Giá trị tài sản không chỉ được xác định dựa trên mức giá có thể giao dịch trên thị trường mà còn phải xem xét tính hợp pháp, khả năng chuyển nhượng và những rủi ro liên quan đến tài sản.

Đây là lý do một tài sản có pháp lý rõ ràng thường có tính thanh khoản và mức độ hấp dẫn cao hơn tài sản tương tự nhưng tồn tại nhiều hạn chế pháp lý.

Cùng diện tích nhưng khả năng sử dụng khác nhau

Diện tích là một thông tin quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị.

Hai mảnh đất cùng có diện tích 100 m² nhưng một mảnh có chiều ngang rộng, hình dạng vuông vức, dễ xây dựng; mảnh còn lại có hình dạng méo, chiều ngang hẹp hoặc bị hạn chế về khả năng bố trí công trình.

Xét trên giấy tờ, diện tích của hai tài sản giống nhau. Tuy nhiên, giá trị sử dụng thực tế lại không giống nhau.

Đối với nhà ở, hai căn nhà có cùng diện tích sàn nhưng cách bố trí không gian, chất lượng công trình, số mặt thoáng, khả năng cải tạo hoặc khả năng kết hợp ở và kinh doanh cũng có thể khác biệt.

Thời điểm giao dịch khác nhau, giá trị cũng có thể thay đổi

Giá tài sản không phải là một con số cố định. Thị trường bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải hoặc các loại tài sản khác đều có thể thay đổi theo thời gian. Cung cầu, lãi suất, chính sách tín dụng, tốc độ phát triển kinh tế, quy hoạch và tâm lý thị trường đều có thể tác động đến giá.

Một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng vào thời điểm thị trường trầm lắng không có nghĩa tài sản đó vẫn có giá 5 tỷ đồng tại thời điểm thị trường tăng trưởng mạnh.

Đây cũng là lý do trong chứng thư thẩm định giá, thời điểm xác định giá trị có ý nghĩa rất quan trọng. Một kết quả thẩm định giá luôn gắn với thời điểm thẩm định giá hoặc thời điểm xác định giá trị theo mục đích và điều kiện cụ thể.

Mục đích sử dụng có thể làm thay đổi giá trị tài sản

Một tài sản có thể có nhiều cách sử dụng khác nhau và mỗi phương án sử dụng có thể tạo ra mức lợi ích kinh tế khác nhau.

Chẳng hạn, một lô đất có thể được sử dụng để xây nhà ở, làm văn phòng, cửa hàng hoặc thực hiện một dự án phù hợp với quy hoạch và quy định pháp luật. Nếu một phương án sử dụng tạo ra hiệu quả kinh tế cao hơn và phù hợp với các điều kiện cần thiết, khả năng tạo giá trị của tài sản cũng có thể cao hơn.

Trong thẩm định giá, vì vậy cần xem xét mục đích sử dụng đất, công năng tài sản, quy hoạch và khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ nhìn vào hình thức bên ngoài.

Đặc biệt với những tài sản có khả năng tạo thu nhập như tòa nhà văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, nhà xưởng hoặc bất động sản cho thuê, dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra là một yếu tố quan trọng để xem xét giá trị.

Khả năng sinh lời và dòng tiền không giống nhau

Đây là yếu tố thường bị bỏ qua khi mọi người tự so sánh giá tài sản. Hai tòa nhà có thể có diện tích và thiết kế gần giống nhau nhưng một tòa nhà đang được khai thác với tỷ lệ lấp đầy cao, có khách thuê ổn định và dòng tiền tốt; tòa nhà còn lại có tỷ lệ trống lớn hoặc hiệu quả kinh doanh thấp. Nếu chỉ nhìn vào diện tích xây dựng, hai tài sản dường như tương đương. Nhưng nếu nhìn vào khả năng tạo thu nhập, sự khác biệt có thể rất lớn.

Đối với tài sản tạo thu nhập, thẩm định viên có thể phải phân tích doanh thu, chi phí, dòng tiền, thời gian khai thác và các yếu tố liên quan để đánh giá khả năng tạo lợi ích kinh tế của tài sản.

Điều này giải thích tại sao hai tài sản giống nhau về vật chất nhưng không nhất thiết giống nhau về giá trị kinh tế.

Điều kiện giao dịch cũng ảnh hưởng đến mức giá

Một mức giá giao dịch không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ giá trị thị trường của tài sản.

Giá mua bán có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố như nhu cầu bán gấp, nhu cầu mua gấp, quan hệ giữa các bên, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán hoặc những điều kiện đặc biệt trong giao dịch.

Vì vậy, khi sử dụng một giao dịch làm tài sản so sánh trong thẩm định giá, cần xem xét mức độ tương đồng và điều kiện của giao dịch đó. Không nên lấy một mức giá bất kỳ trên thị trường rồi mặc nhiên coi đó là giá trị chuẩn của mọi tài sản tương tự.

Quy hoạch và tiềm năng phát triển khu vực có thể tạo ra chênh lệch giá

Một trong những yếu tố khiến giá tài sản thay đổi mạnh là thông tin và triển vọng phát triển của khu vực. Hai lô đất hiện tại có thể giống nhau về diện tích và hình thức, nhưng nếu một lô nằm trong khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, trung tâm thương mại, khu công nghiệp hoặc các dự án phát triển đô thị thì kỳ vọng của thị trường đối với tài sản có thể cao hơn.

Tuy nhiên, tiềm năng không đồng nghĩa với giá trị chắc chắn. Khi thẩm định giá, các thông tin về quy hoạch, pháp lý và khả năng thực hiện cần được kiểm chứng, phân tích phù hợp thay vì chỉ dựa vào tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá.

Đây cũng là điểm khác biệt giữa một mức giá được hình thành từ tâm lý đầu cơ và một kết quả thẩm định giá có cơ sở.

Tình trạng thực tế của tài sản không hoàn toàn giống nhau

Đối với nhà, công trình xây dựng, máy móc và thiết bị, tình trạng thực tế là yếu tố rất quan trọng. Hai chiếc máy cùng model, cùng năm sản xuất có thể có giá trị khác nhau nếu một máy được bảo dưỡng tốt, thời gian vận hành thấp và hoạt động ổn định, trong khi máy còn lại đã vận hành với cường độ cao hoặc xuống cấp.

Tương tự, hai căn nhà cùng thiết kế nhưng chất lượng nội thất, kết cấu, mức độ xuống cấp và lịch sử sửa chữa khác nhau thì giá trị cũng có thể khác nhau.

Do đó, thẩm định giá tài sản cần kết hợp giữa thông tin hồ sơ và khảo sát thực tế, thay vì chỉ dựa trên giấy tờ hoặc hình ảnh.

Thanh khoản của tài sản cũng là một yếu tố cần xem xét

Thanh khoản thể hiện khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền trong điều kiện thị trường nhất định. Một tài sản có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, nhu cầu thị trường cao và dễ giao dịch thường có tính thanh khoản tốt hơn tài sản có nhiều hạn chế.

Hai tài sản giống nhau về mặt vật lý nhưng một tài sản nằm trong khu vực có nhu cầu mua bán cao, trong khi tài sản kia nằm ở nơi ít giao dịch, thì mức độ hấp dẫn đối với thị trường có thể khác nhau. Đặc biệt khi tài sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, khả năng thanh khoản có ý nghĩa quan trọng đối với việc đánh giá rủi ro.

Giá bán và giá trị thẩm định có giống nhau không?

Giá bán và giá trị thẩm định không phải lúc nào cũng là một.

Giá bán là mức giá được các bên thống nhất trong một giao dịch cụ thể. Trong khi đó, giá trị thẩm định được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định, thời điểm xác định giá trị, đặc điểm tài sản, dữ liệu thị trường và phương pháp thẩm định phù hợp.

Ví dụ, một căn nhà có thể được người bán chào giá 8 tỷ đồng nhưng không có nghĩa giá trị thị trường của căn nhà chắc chắn là 8 tỷ đồng. Giá chào bán chỉ là một thông tin tham khảo. Để xác định giá trị cần phân tích các giao dịch tương đồng, đặc điểm tài sản và những yếu tố ảnh hưởng đến giá.

Ngược lại, một giao dịch thực tế cũng không mặc nhiên được xem là bằng chứng hoàn hảo về giá trị nếu giao dịch đó có những điều kiện đặc biệt.

Đây chính là lý do thẩm định giá cần dựa trên dữ liệu và phân tích chuyên môn thay vì chỉ nhìn vào giá mua bán trên thị trường.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng – Đơn vị thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp

Để xác định giá trị tài sản một cách có cơ sở, yếu tố quan trọng không chỉ nằm ở dữ liệu thị trường mà còn ở năng lực chuyên môn, phương pháp và kinh nghiệm của đơn vị thẩm định giá.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhiều loại tài sản như bất động sản, nhà đất, nhà xưởng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, tài sản doanh nghiệp và các loại tài sản khác theo nhu cầu của khách hàng.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

Kết luận

Hai tài sản giống nhau về diện tích, hình thức hay chủng loại chưa chắc có cùng giá trị, bởi giá trị tài sản còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng và nhiều yếu tố thị trường khác. Khi cần thẩm định giá tài sản phục vụ vay vốn ngân hàng, mua bán, góp vốn hoặc đầu tư, Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng với hơn 24 năm kinh nghiệm là lựa chọn đáng tin cậy.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn