12 YẾU TỐ KHIẾN NGÂN HÀNG GIẢM GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP

Khi vay vốn bằng tài sản thế chấp, giá trị ngân hàng chấp nhận không phải lúc nào cũng bằng giá thị trường. Pháp lý, quy hoạch, thanh khoản, hiện trạng và mức độ rủi ro của tài sản đều có thể khiến giá trị thế chấp được xác định thấp hơn. Vậy những yếu tố nào khiến ngân hàng giảm giá trị tài sản thế chấp? Hiểu rõ các yếu tố này giúp chủ tài sản chủ động chuẩn bị hồ sơ và hạn chế chênh lệch khi vay vốn.

• Xem thêm: Vì sao ngân hàng có thể thẩm định giá thấp hơn giá thị trường?

​

Pháp lý tài sản không đầy đủ hoặc có rủi ro

Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất khiến giá trị tài sản thế chấp bị điều chỉnh giảm. Đối với bất động sản, ngân hàng thường quan tâm đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tình trạng đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền của người sử dụng đất cũng như các hạn chế liên quan đến tài sản.

Một bất động sản có vị trí đẹp nhưng giấy tờ chưa hoàn thiện, đang có tranh chấp, đồng sở hữu phức tạp hoặc tồn tại hạn chế về quyền sử dụng có thể bị đánh giá rủi ro cao hơn tài sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng.

Trong trường hợp pháp lý chưa đủ cơ sở để xác lập quyền bảo đảm hoặc việc xử lý tài sản có thể gặp khó khăn, giá trị được ngân hàng chấp nhận có thể giảm mạnh, thậm chí tài sản không được chấp nhận làm tài sản bảo đảm.

Tài sản đang vướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch là yếu tố có thể tác động trực tiếp đến giá trị và khả năng thanh khoản của bất động sản. Một khu đất có giá giao dịch cao tại thời điểm hiện tại nhưng nếu thuộc khu vực có thông tin quy hoạch ảnh hưởng đến quyền xây dựng, diện tích sử dụng hoặc khả năng chuyển nhượng thì mức độ hấp dẫn đối với ngân hàng sẽ giảm.

Đặc biệt, những tài sản có một phần diện tích nằm trong hành lang giao thông, dự án công cộng, khu vực dự kiến thu hồi hoặc có mục đích sử dụng đất không phù hợp với nhu cầu khai thác thực tế thường được xem xét thận trọng hơn. Vì ngân hàng phải tính đến khả năng xử lý tài sản trong tương lai, rủi ro quy hoạch càng lớn thì mức điều chỉnh giá trị càng có thể cao.

Tài sản có tính thanh khoản thấp

Một tài sản có giá trị lớn chưa chắc là tài sản có tính thanh khoản cao. Thanh khoản thể hiện khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền trong thời gian hợp lý mà không phải giảm giá quá sâu.

Đối với ngân hàng, thanh khoản đặc biệt quan trọng vì trong trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng cần có khả năng xử lý tài sản để thu hồi khoản vay. Do đó, tài sản càng khó bán, thời gian xử lý càng dài hoặc phải giảm giá mạnh khi bán thì ngân hàng càng có xu hướng định giá thận trọng.

Vị trí và khả năng khai thác tài sản không thuận lợi

Vị trí luôn là yếu tố quan trọng trong thẩm định giá bất động sản. Không chỉ xem xét địa chỉ trên giấy tờ, việc đánh giá còn có thể liên quan đến khả năng tiếp cận, hạ tầng giao thông, môi trường xung quanh, tiện ích, khả năng kinh doanh và nhu cầu thực tế của thị trường.

Hiện trạng tài sản xuống cấp hoặc khác biệt so với hồ sơ

Tài sản thực tế không giống hồ sơ cũng là nguyên nhân thường gặp khiến giá trị thế chấp bị giảm.

Ví dụ, trên giấy tờ thể hiện một căn nhà có diện tích nhất định nhưng hiện trạng xây dựng có phần diện tích chưa được ghi nhận đầy đủ. Hoặc công trình đã xuống cấp, chất lượng xây dựng thấp, kết cấu không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Trong những trường hợp này, người sở hữu có thể kỳ vọng toàn bộ công trình đều được tính vào giá trị tài sản. Tuy nhiên, khi đánh giá, phần diện tích hoặc công trình không đủ điều kiện pháp lý có thể được xem xét khác với phần tài sản hợp pháp. Điều này dẫn đến giá trị được công nhận thấp hơn tổng giá trị mà chủ tài sản tự ước tính.

Mục đích sử dụng đất ảnh hưởng đến giá trị

Không phải mọi loại đất đều có giá trị và khả năng khai thác giống nhau. Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác có đặc điểm pháp lý, thời hạn sử dụng và khả năng khai thác khác nhau.

Đặc biệt, thời hạn sử dụng đất là yếu tố cần được xem xét khi xác định giá trị. Tài sản có thời hạn sử dụng còn lại ngắn có thể có mức độ hấp dẫn thấp hơn so với tài sản có quyền sử dụng ổn định, lâu dài trong những điều kiện tương ứng.

Vì vậy, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản được ngân hàng xem xét làm tài sản bảo đảm.

Giá giao dịch trên thị trường không phản ánh đúng giá trị

Một trong những vấn đề phổ biến là chủ tài sản tham khảo giá từ các tin đăng bất động sản và cho rằng đó chính là giá thị trường. Tuy nhiên, giá chào bán và giá giao dịch thành công không phải lúc nào cũng giống nhau. Một bất động sản được rao bán 10 tỷ đồng không có nghĩa chắc chắn đã có giao dịch thực tế ở mức 10 tỷ đồng.

Khi thẩm định, chuyên viên có thể xem xét các tài sản so sánh, đặc điểm vị trí, diện tích, pháp lý, hiện trạng và điều kiện giao dịch để xác định mức giá phù hợp hơn. Nếu mức giá chủ tài sản kỳ vọng cao hơn đáng kể so với mặt bằng giao dịch thực tế, giá trị tài sản thế chấp được ngân hàng chấp nhận có thể thấp hơn dự kiến.

Thị trường bất động sản biến động

Giá bất động sản không cố định mà thay đổi theo thời gian. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, giá chào bán có thể tăng nhanh. Nhưng khi thanh khoản suy giảm hoặc thị trường điều chỉnh, giá giao dịch thực tế có thể thấp hơn mức giá được hình thành trong giai đoạn sốt nóng.

Ngân hàng thường phải đánh giá tài sản theo hướng thận trọng để hạn chế rủi ro khi giá trị tài sản giảm trong thời gian khoản vay tồn tại.

Tài sản có tranh chấp hoặc hạn chế quyền sở hữu

Tranh chấp là yếu tố có thể làm giảm đáng kể tính thanh khoản của tài sản. Nếu quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đang bị tranh chấp, ngân hàng sẽ phải cân nhắc khả năng đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm. Những tài sản có tình trạng pháp lý phức tạp thường khó được xem là tài sản bảo đảm có mức độ an toàn tương đương với tài sản có quyền sở hữu rõ ràng.

Ngay cả khi tranh chấp chưa được giải quyết hoàn toàn, thông tin này cũng có thể ảnh hưởng đến cách ngân hàng đánh giá rủi ro của tài sản.

Tài sản thế chấp đang có nghĩa vụ hoặc hạn chế liên quan

Tài sản có thể đang tồn tại các nghĩa vụ, quyền của bên thứ ba hoặc những hạn chế nhất định. Nếu tài sản đang được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác, đang bị kê biên hoặc có những hạn chế về quyền định đoạt, việc sử dụng tài sản làm bảo đảm cho khoản vay mới có thể gặp khó khăn.

Vì vậy, ngân hàng thường kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi xác định giá trị tài sản có thể dùng để bảo đảm khoản vay.

Đặc điểm tài sản khiến ngân hàng khó xử lý khi phát mại

Đối với ngân hàng, câu hỏi quan trọng không chỉ là “tài sản có giá bao nhiêu?” mà còn là “nếu cần xử lý thì tài sản có thể bán được như thế nào?”. Một tài sản quá đặc thù, có ít người mua, khó chuyển nhượng hoặc phụ thuộc vào một mục đích sử dụng đặc biệt có thể có rủi ro thanh khoản cao.

Tài sản thế chấp có sự khác biệt lớn so với tài sản so sánh

Phương pháp so sánh thường được sử dụng phổ biến trong thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên, việc tìm tài sản tương đồng hoàn toàn trên thị trường không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Nếu tài sản cần thẩm định có những đặc điểm khác biệt về vị trí, diện tích, mặt tiền, hình dáng, mục đích sử dụng, pháp lý hoặc khả năng khai thác, việc xác định giá trị cần có sự điều chỉnh phù hợp.

Khi dữ liệu thị trường hạn chế hoặc độ tin cậy của tài sản so sánh không cao, kết quả định giá có thể được xác định theo hướng thận trọng hơn.

Làm gì khi giá trị tài sản thế chấp ngân hàng định giá thấp hơn kỳ vọng?

Trước tiên, chủ tài sản nên kiểm tra lại nguyên nhân khiến giá trị bị giảm. Nếu vấn đề nằm ở pháp lý, cần hoàn thiện hồ sơ hoặc làm rõ quyền sử dụng, quyền sở hữu.

Nếu nguyên nhân đến từ thông tin thị trường, cần kiểm tra lại các giao dịch so sánh có thực sự tương đồng với tài sản hay không. Giá chào bán trên các website bất động sản chỉ nên được xem là nguồn tham khảo, không nên mặc nhiên coi đó là giá giao dịch thực tế.

Trong trường hợp cần một cơ sở độc lập để tham khảo, doanh nghiệp hoặc cá nhân có thể sử dụng dịch vụ thẩm định giá tài sản của đơn vị thẩm định giá có đủ điều kiện hành nghề. Kết quả thẩm định độc lập có thể giúp chủ tài sản hiểu rõ hơn về cơ sở hình thành giá trị và có thêm thông tin khi trao đổi với ngân hàng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ngân hàng có chính sách tín dụng và quản trị rủi ro riêng, vì vậy chứng thư thẩm định giá độc lập không đồng nghĩa ngân hàng bắt buộc phải sử dụng đúng một mức giá để cấp tín dụng.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng – Đơn vị thẩm định giá tài sản vay vốn ngân hàng uy tín

Khi cần xác định giá trị bất động sản, nhà xưởng, máy móc thiết bị hoặc các loại tài sản khác phục vụ mục đích vay vốn, thế chấp, mua bán, góp vốn hay xử lý tài sản, việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá có năng lực là yếu tố quan trọng.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân – Chi nhánh Đà Nẵng với hơn 24 năm kinh nghiệm cung cấp dịch vụ thẩm định giá dựa trên đặc điểm thực tế của tài sản, hồ sơ pháp lý, dữ liệu thị trường và mục đích thẩm định. Quy trình được thực hiện nhằm đưa ra kết quả có cơ sở, minh bạch và phù hợp với quy định chuyên môn.

Chúng tôi hiện đang là đối tác thẩm định giá độc lập của hơn 20 ngân hàng trong và ngoài nước. Chứng thư thẩm định giá do Thẩm Định Giá Hoàng Quân phát hành luôn được các ngân hàng, tổ chức tài chính, cơ quan công quyền chấp thuận và sử dụng làm căn cứ trong các hoạt động cấp tín dụng, xử lý tranh chấp, bồi thường, kê khai thuế…

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng - tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác - khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn loại hình bất động sản, dự án đầu tư, thiết bị máy móc, tài nguyên, doanh nghiệp… trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu - cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%

 Kết luận

Giá trị tài sản thế chấp ngân hàng xác định có thể thấp hơn giá thị trường do ảnh hưởng bởi pháp lý, quy hoạch, vị trí, thanh khoản, hiện trạng và khả năng xử lý tài sản. Chủ động thẩm định giá giúp xác định giá trị tài sản khách quan, có cơ sở và chuẩn bị tốt hơn cho quá trình vay vốn.

Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản thế chấp, tài sản bảo đảm phục vụ vay ngân hàng và nhiều mục đích khác. Liên hệ Thẩm Định Giá Hoàng Quân Đà Nẵng để được tư vấn và hỗ trợ thẩm định phù hợp với nhu cầu.

• Hotline: 0901 300 949
• Website: hqadanang.com.vn